绿地控股:绿地控股,万亿负债下的“市值之劫”

2021-05-18 13
摘要:文|金卫低调绿地高调了一把绿地控股。最近绿地控股,一则关于绿地高管陈军涉嫌经济违纪和不正当男女关系的举报,把这家龙头房企推上舆论风口浪尖,引发全民围观。5月17日绿地控股,绿地集团发布声明称,“……

文|金卫

绿地控股:绿地控股,万亿负债下的“市值之劫”

低调绿地高调了一把绿地控股。

绿地控股:绿地控股,万亿负债下的“市值之劫”

最近绿地控股,一则关于绿地高管陈军涉嫌经济违纪和不正当男女关系的举报,把这家龙头房企推上舆论风口浪尖,引发全民围观。

绿地控股:绿地控股,万亿负债下的“市值之劫”

5月17日绿地控股,绿地集团发布声明称,“举报信所说的陈军是京津冀事业部营销负责人,按照内部相关规定,正在由我集团京津冀事业部纪检监察部门调查核实中。”目前,绿地还未公布结果。

绿地控股:绿地控股,万亿负债下的“市值之劫”

作为中国首家以房地产为主业的世界500强,绿地凭借这张“金字招牌”频频走到全国各地,建大楼、建广场、建新城,卖房子,这使得绿地近年来的资产和规模迅速膨胀。

绿地控股:绿地控股,万亿负债下的“市值之劫”

2019年底,绿地集团的资产规模超过万亿,达到11457亿。当年,绿地控股实现营收4280.83亿元,同比增长了22.75%;实现归属母公司股东的净利润147.43亿元,同比增长了29.61%。

绿地控股:绿地控股,万亿负债下的“市值之劫”

在数字增长的背后,绿地各种危机和风波不断,2019年以来,绿地先后遭遇了质量投诉、“哭女一刀”事件、武汉绿地中心停工风波……各种质疑也纷至沓来。资本市场上,绿地表现不济,上市五年来市值蒸发了2400亿,套牢人无数。

截止2019年底,绿地总负债达到10143亿,资产负债率88.53%,目前绿地以房地产为主的存货规模达到7000亿。受地产调控、疫情的影响,绿地今年以来的销售下滑,这直接影响回款和现金流。

近年来,绿地的债务规模急速膨胀,其中有息负债近3000亿,一方面扩张拿地,另一方面库存积压,大量债务到期,绿地走上了借新还旧的道路,银行贷款、发行债券、ABS工具、境外发债,甚至以“安家宝置业计划”的名义向员工内部集资。

“上不去的股价,下不来的负债”,这是业内对绿地的一句评价。如今,绿地还面临着维权风波、桃色新闻对品牌形象的困扰。

上市后跌跌不休作为一家资产万亿的头部房企,绿地的物业遍布全国各地,各城市“绿地中心”往往是当地的地标性建筑。这些年,绿地在郑州、西安、苏州、济南、合肥、南昌等城市高歌猛进,成为一个又一个超高层大楼的制造者。

与各大城市风光相比,绿地在资本市场的表现不尽如人意。2015年8月18日,绿地集团通过借壳金丰投资实现整体上市,A股名为绿地控股,代码:600606。当天,绿地控股以25.10元/股的开盘价亮相,市值达到3054亿元,位居A股两市市值第16位,稳居房地产行业板块首位。

但几年下来,绿地控股的股价跌跌不休,从25元滑到现在的5元左右,每天的股价走势犹如心电图。截止5月18日,绿地控股收盘价为5.5元,总市值仅为679亿,较借壳当天缩水近八成,蒸发了2400多亿。

绿地借壳上市当天的万科,当时的总市值为1571亿,如今市值翻番达到3000亿。

最近,绿地控股发布的年报显示,2019年,全年实现营业收入 4278 亿元,同比增长 23%;利润总额 306亿元,同比增长 26%;归属于母公司股东净利润 147 亿元,同比增长 30%。经营性现金流量净额193 亿元。

绿地给出了每10股派发现金红利4元(含税)的分红方案,现金分红比例达到33.01%,继续保持了借壳上市以来分红率超过30%的优秀纪录。但是,即使如此,依然没有提振公司股价,股价依然是在5.5元左右徘徊。

目前,绿地控股的市盈率为4.8倍,每股净资产6.34元,也就是说,股价早已经跌破了净资产,套住了无数的投资者。一两年前,还有投资者提出值管理、提振股价的建议,现在则有些无力吐槽。绿地控股股价低迷的部分原因在于,2015年定增入场的投资机构近年悉数减持离场。

今年初,绿地董事长张玉良在业绩交流会上公开表示说,对绿地的股价很惭愧,被资本市场严重低估。“我们净资产回报率接近20%,现在每股才7.9元,每股收益差不多300,和我们这个企业真的是不匹配。”

张玉良话音刚落,绿地的股价至今又跌去了30%。

多元化还得靠地产2015年,绿地集团整体上市后,张玉良确立了绿地做强房地产主业的基础上,加快大基建、大金融、大消费三个重点领域的发展思路。

从绿地的年报上,房地产和建筑是其收入的支柱。其中,房地产板块营业收入为1943亿,同比增长20.36%,毛利率为27.58%,建筑板块实现经营收入1885亿元,同比增长27%,毛利率只有4.31%。截至报告期末,在建项目总金额4349亿元,同比增长 33%。

2014年,绿地的房地产销售额排到第一,但碧桂园、恒大等后来居上,绿地的名次逐渐下滑,绿地的高光时刻一去不复返。2018年,绿地宣布未来三年房地产将确保年销售额5000亿元以上。然后,2019年,绿地房地产实现合同销售金额仅 3880 亿,排行第六。落后的焦虑,让张玉良多次提出绿地房地产销售额要突破4000亿大关。

不过,绿地已连续两年依然在4000亿这个关口徘徊,增长乏力。“跟期待还是有差距的”。张玉良在业绩发布会上曾这样反思:一方面有市场外部压力增大的客观原因,另一方面也有团队能力的问题。

尽管这些年,绿地一直提倡多元化布局与转型,但是房地产业务始终是绿地利润和营收的保障,其毛利率也远高于建筑板块。

绿地在全国规模性扩张之后,原本主要是在省会城市,而现在绿地在三四线城市的布局占比逐渐扩大,报告期内三四线城市的住宅销售金额及面积分别同比增长26%、35%。

为保证规模,绿地加大了投资和土储布局。2019年,绿地累计获取项目数108个,新增权益土地面积 1805万平方米,土地款831亿,其中不少项目就来自三四线城市。

即使遭遇房地产调控与疫情双重影响,绿地依然在加大拿地力度,今年一季度绿地以153亿元土地款新增项目23个。绿地披露的数据显示,在疫情后绿地在全国重点区域新增重大战略项目预计总投资额逾2000亿元。

最近,绿地董事长张玉良分别到江西、湖南、湖北、山东等地,会见当地一把手,表示继续加码当地产业的新布局。其中,张玉良向湖北政府表示通过会展产业、商贸流通、高铁新城等领域加大投资布局。

今年5月,南昌红谷滩新区九龙湖片区的一块土地拍卖当天,“绿地南昌VR科创城”的规划已出炉,可谓神速,一切就像是为绿地量身打造!

事实上,通过产业新城、大基建等方式可以获取相对廉价的土地,很多房企屡试不爽,而绿地深谙此道,也熟知地方政府的诉求和心理。这些年,绿地更多的通过区域综合开发、基建、会展、产业新城等基础上获取土地、发展房地产。

高负债风险今年一季度,受疫情影响,绿地实现营收796亿元,其中房地产主业实现营业收入378亿,同比增长4.42%;归母净利润37亿元,同比减少15.91%。

截止2019年底,绿地控股的总资产 11457 亿,总负债达到10143亿,资产负债率88.53%。对房企更为通用的净负债率指标,绿地的这三年的指标分别是:215%、176%、155%。

随着绿地资产、负债规模跨入万亿行列,对销售回款、现金流等有了更大的考验和要求。

房地产主要依靠销售回款来获得现金流。2017年-2019年,绿地的销售回款率分别为79.97%、76.59%和77.58%,一般房企的回款率在80%左右,一线龙头房企中的优秀者回款率都在90%以上,绿地的回款率,与一线龙头房企身份不符。

截止2019年年末,绿地控股的存货规模达到了6699亿,较上一年5954亿又增长700多亿。在房地产调控背景下,龙头房企也在纷纷去库存,绿地去库存并不明显。

在现金流方面,2019年,绿地经营活动现金流净额为192.61亿元,较上一年减少229.11亿元,公司解释说主要是工程款支付增加,投资活动现金流净额为-155.19亿元,较上一年净流出有所扩大,同比减少47.45亿元。

由于绿地的扩张持续,支出不断加大,依靠自身的销售回款来“造血”显然解决不了问题,对外融资是绿地控股的主要资金渠道。

2019年,绿地筹资活动现金流净额为50.34亿元,同比增加319.35亿元。对于原因,绿地称主要是借款金额同比增加所致。

绿地年报显示,绿地2019年短期借款296.85亿元,较上一年增长115.19亿元,同比增加63%,长期借款1373.03亿元,较上一年增长44.68亿元,一年内到期的非流动负债为868.84亿元,较上一年增加112.56亿元。

截至2019年末,绿地的有息负债余额2937亿,较去年末增加248亿元。

在货币资金方面,2017-2019年末,绿地控股账上的货币资金分别为753.76亿元、810.2亿元和889.02亿元,而绿地的短期负债(短期借款及一年内到期的非流动负债)合计分别为933.43亿元、937.94亿元、1165.69亿元,绿地的货币资金显然已无法覆盖短期借款。

目前,绿地的多种融资渠道全开,银行贷款、市场发债、ABS、海外融资等。报告期内绿地发行供应链ABS金额11.56亿元,海外融资方面合计发行27.2亿美元债。

今年一季度,随着融资市场环境的松动,绿地一季度净增融资126亿元,筹资活动产生现金流量净额56亿元。除常规开发贷外,绿地还获得疫情贷款授信19亿元,发行ABS工具5.67亿元,发行境外债券3亿美元。

今年2月底,上交所发布信息, 绿地集团拟公开发行180亿的公司债券获得“受理”,绿地的评级也由延续多年的AA+变成AAA级。绿地此次债券募集的资金,用于偿还绿地集团2020年底及2021年年初到期的4笔公司债,绿地在募集说明书中坦承“公司存在短期偿债压力较大的风险。”

但是,三个月过去了,这笔债券发行还没有进展。5月14日,有投资者问“180亿公募债3个月了,还没有审批过去?原因是什么?别的房企都不用这么久的!”绿地控股只简单地答复了一句称:目前,公司正按规定更新2019年度财务数据。感谢关注!

事实上,今年复工以来,绿地的资金链趋紧明显。除了发债、借款等公开市场的融资工具,甚至还向内部集资。有绿地员工表示,当地事业部以绿地“安家宝”置业计划的名义向员工集资,不同级别的员工集资的资金有高有低,基层员工一次要交几万的任务,最近又延期兑付了。

绿地控股在2019年业绩说明会上表示,公司按季度做压力测试,对于流动性具有一定的信心。但是,面对3000亿的有息负债、1000多亿的短期负债,在房地产调控持续的背景下,绿地还有信心吗?2020是房地产的大考,对绿地而言,更是如此。

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