蛋壳公寓:蛋壳闹剧进入收尾,它圈了谁的钱?圈了一个遍

2021-04-25 29
摘要:1月12日蛋壳公寓,蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司被北京市东城区市场监督管理局列入经营异常名录,因其隐瞒真实情况、弄虚作假。蛋壳的闹剧进入了收尾阶段。而这梧桐系公司正是解开蛋壳暴雷……

蛋壳公寓:蛋壳闹剧进入收尾,它圈了谁的钱?圈了一个遍

1月12日蛋壳公寓,蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司被北京市东城区市场监督管理局列入经营异常名录,因其隐瞒真实情况、弄虚作假。蛋壳的闹剧进入了收尾阶段。

蛋壳公寓:蛋壳闹剧进入收尾,它圈了谁的钱?圈了一个遍

蛋壳公寓:蛋壳闹剧进入收尾,它圈了谁的钱?圈了一个遍

而这梧桐系公司正是解开蛋壳暴雷的关键钥匙蛋壳公寓。

蛋壳公寓:蛋壳闹剧进入收尾,它圈了谁的钱?圈了一个遍

蛋壳公寓:蛋壳闹剧进入收尾,它圈了谁的钱?圈了一个遍

故事从一个月前说起蛋壳公寓:

亲身经历,小编在群里突然收到了好友的求助,她租住的蛋壳公寓因公司未支付给房东房租,房东上门要求租客尽快搬走否则断水断电。

在短时间内,她既要找到新的房子,同时还要与蛋壳管家周旋,并支付与微众银行签订的租房贷款,每天被折磨得心力交瘁。

租客们与蛋壳公司的直接联系就是蛋壳管家,但此时管家已经不接电话或者已经离职了,蛋壳的爆雷让这个沪飘的年轻女孩一下子失去了方向,在她身上只是千千万万个蛋壳租客的缩影。

就在12月3日,2020年刚刚毕业还没有工作的蛋壳租客因为被房东强制清房,点燃房子后跳楼自杀。

该租客9月份与蛋壳签署了租房协议,并签署了租金贷,贷款一年。后来由于蛋壳暴雷,想退房解约也没有钱归还。

由于房东也没有收到蛋壳给的房租,在前几天贴出公告,要求租客一个星期之内搬离房间。

凌晨时分,该租客将房屋点燃后从18楼跳下。

在热火的金融创新下,一个年轻的生命在绝望中逝去,成为这个时代可怜的殉葬品。

蛋壳的爆雷早就有预警

2020年以来,蛋壳公寓一直传出资金危机、高管离职等负面消息。多家媒体报道,数百人在蛋壳公寓北京总部维护权益,包括退租金的租客、收房租的房东、蛋壳工作人员。

此外,杭州蛋壳公寓出现租户被断网现象,深圳蛋壳公寓已经有房东开始驱赶租客,武汉蛋壳公寓已经有房东开始直接联系租客缴纳房租。

而且公司联合创始人、CEO高靖被有关部门带走调查。该消息一出,蛋壳公寓立即股价大跌,一度触发熔断。

据媒体报道,原因是2019年下半年至2020年3月份,蛋壳公寓以将总部设在江苏昆山市花桥经济开发区为条件,换取当地政府出资6亿与蛋壳公寓成立一支服务于长租公寓的股权投资基金。

2020年初,蛋壳公寓、江苏昆山花桥经济开发区管理委员会和昆山银桥控股集团有限公司三方签署投资合作协议,蛋壳公寓出资6.25亿元,昆山银桥出资6亿元,双方合作设立一家新公司:江苏月梧桐资产管理有限公司。

蛋壳给出的计划是:新公司月梧桐的钱到位之后,由月梧桐出资12.25亿元,另外安徽某国资公司出资15到18亿元,共计约30亿元,设立一个专项基金,由专项基金进行对外投资项目。

但是,当昆山银桥6亿资金到位后,蛋壳公寓先前宣称的安徽国资没了踪影,而且蛋壳公寓自己应该出资的钱也仅仅在账户上转了一下又被转了回去。

更要命的是,蛋壳不仅仅拿回了自己的6.25亿,还将昆山银桥的6亿元转走了5.5亿。

也就是说,昆山银桥发现,蛋壳公寓分文未出,“空头套白狼”拿走了当地的5.5亿资金,联合设立的基金公司成了一个摆设。蛋壳涉嫌侵占国资,所以创始人兼CEO高靖被调查。

11月5日,天眼查APP显示,蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司新增一条被执行信息,执行法院为上海市闵行区人民法院。紫梧桐(北京)资产管理有限公司由高靖持股57%,由蛋壳公寓联合创始人崔岩持股43%。

2020年,蛋壳仅发布了一季度财报,半年报至今未发。财报显示,2017-2019年,蛋壳公寓亏损额增长迅猛,从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度,公司又亏损12.30亿元。

针对破产及跑路传言,16日下午,自称管理房间“40万+”,累计服务用户“100万+”的上市公司蛋壳公寓在官方微博作出回应,表示没破产、不跑路。此外,蛋壳公寓表示,公司目前的确遭遇资金困难,正在积极处理。

同日,蛋壳公寓住房租金贷款业务的合作方微众银行在其官方微博发布公告称,至少在2021年3月31号前,有关蛋壳公寓租金贷的征信将不受影响。

此外,微众银行表示,根据租户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》,租户和业主已形成租赁关系,并已预付租金,享有合法居住权;建议租户在已付租期间继续居住,保障租户的权益。

这条消息一出,对于广大深受租金贷折磨的租客们是一件好事,至少不用担心自己在一段时间内因为还不上贷款而上征信,从而影响后续的生活了。

今日(1月12日),蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司也被北京市东城区市场监督管理局列入经营异常名录,因其公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假。蛋壳的闹剧进入了收尾阶段。

从美股上市到爆雷中间还不到一年的时间

美国东部时间2020年1月17日上午9点30分,蛋壳公寓在纽交所敲响上市钟声,股票代码“DNK”,成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。 总计募集资金超1.49亿美元,市值一度超过27亿美元。敲钟现场,蛋壳公寓创始人兼CEO高靖春风满面。

高靖1982年出生于北京,毕业于北京交通大学计算机科学专业。还在北京交通大学读计算机专业的时候,就已经拿到了百姓网的实习岗位。

2005年至 2009年,高靖在在线分类广告平台Baixing.com工作,最后一个职位是北京分公司负责人。2009年至2011年,在百度担任搜索引擎营销经理。2011年至2013年,任OkBuy的总裁办公室主任。2013年至2014年,任Nuomi商业智能和业务分析系统负责人。还负责开发新的商机。2014年,任广告技术公司Sun0101.com的首席执行官。

2015年初,高靖创立蛋壳公寓,蛋壳公寓是紫梧桐旗下的高端白领公寓品牌,是一家以数据驱动为核心,提供高品质租住生活的资产管理和居住服务平台。成立以来其规模不断扩张,到2020年一共获得了8轮融资。

2017年6月蛋壳公寓完成超亿元的A+轮融资,由愉悦资本领投,A轮投资人开物华登追加跟投。

2018年2月,蛋壳公寓完成1亿美元的B轮融资,由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投,酉金资本、元璟资本、BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)跟投,A+轮投资方愉悦资本继续追加投资。

2019年1月,蛋壳公寓以2亿美元(包含现金和债务)全资战略收购长租公寓运营商爱上租,涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。

2019年3月,蛋壳公寓完成5亿美元C轮融资,此轮融资由老虎环球基金(Tiger Global)、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投。同时,华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。

2019年10月,蛋壳公寓完成了新一轮融资,来自于华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元D轮融资。

蛋壳仅成立5年,前几年一直在烧钱扩张,背后也没有强大的资本方,为什么能获得多轮的融资呢?

蛋壳公寓投资人、愉悦资本合伙人刘二海曾讲述其中逻辑:当初是蛋壳公寓天使投资人、董事长沈博阳把蛋壳的项目推荐给他,但当时自己有些纠结,原因是,蛋壳当时只有8000间房,与自如存在很大差距。

而高靖和途虎养车的CEO陈敏曾是同事,陈敏评价“高靖非常能干,很多方面都非常优秀”,陈敏的话让刘二海吃了定心丸。

刘二海认为,在北京市场差距很大的情况下,高靖敢闯进来,而且还做得不错,这说明他敢打仗、也会打仗,也说明长租这个行当还可能不是一家能够独大,不是赢者通吃。最终,愉悦资本连续多轮投资了蛋壳公寓。

从2015年05月蛋壳公寓1.0系列产品发布到2019年底,蛋壳公寓运营公寓数量达到了43.83万间,仅北京、上海和深圳就有22.4万间,2020赴美上市,市值一度达到27.4亿美元。

然而,数据显示,随着蛋壳公寓的营收的增长,亏损也在不断扩大。2020年第一季度,蛋壳营收达到19.396亿元,同比增长62.5%,可净亏损达到了12.344亿元,同比扩大约51.2%。

长租公寓,连地产巨头都望而却步

2016年底中央提出了房住不炒论,2017年从中央到地方,利好的政策密集出台,长租公寓市场迎来了风口。

对于长租公寓万科也是摩拳擦掌准备大干一番,2016年经过整合推出了统一的对外运营品牌——泊寓,2017年有了政策的明确指示,万科抛出了“万村计划”。

但一年过去后,在2018年万科的财报中,已经找不到当初“万村计划”的一丝痕迹了。2020年7月传来消息,万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,万科不干了。

与此同时,是万科的泊寓总经理薜峰辞职。“泊寓”就是薜峰在厦门时提出来的,2020年5月底万科把薜峰调任到泊寓总经理的位置,然而一个多月的时间,薜峰就辞职了。

朗诗集团(106.HK)也是目前中国地产百强企业,主营业务为住宅地产开发,同时积极开展绿色养老、绿建科技、绿色金融服务等新业务。这家企业也有长租公寓业务“朗诗寓”,但2020年5月14日也不堪长租公寓业务亏损的影响,把长租公寓业务剥离了。

根据朗诗公布的数据,2017年朗诗获得了1.5万间房源,主要在一线二线,亏了0.44亿元,2018年扩张到4万多间,与此而来的是翻倍的亏损,亏了1.94亿元。

2020年6月份的时候,有消息称另一家上市公司远洋(3377.HK)计划年内剥离旗下长租公寓品牌“邦舍”。

几家大的房企都玩不转长租公寓,更何况是一般的玩家入场,做长租公寓需要非常健康的现金流,很多小企业一开始就只想着收割一波离场,大部分倒闭的原因是资金链出现问题。

危险早有预见为何市场迟迟不做反应?

虽然2017年长租公寓是政策风口,谁也没想到,2018年,政策已经刮起了凛冽的寒风。

从2018年8月份开始,政府开始监管租金贷业务。另外,还控制了住房租赁专项债的发行,2019年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批,这与2017年,2018年动不动就50到100亿的规模相比,缩水了很多。

其实早在2018年就开始有长租公寓爆雷,当时我爱我家前副总裁胡景晖说“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

话音刚落,杭州一家长租公寓鼎家网络科技有限公司就出现资金链断裂“跑路”的局面,其发布通知称因经营不善导致资金断裂,已停止运营,4000多住户受损。

同时,说真话的胡景晖付出了离职的代价。

当时胡景晖说,之所以老东家我爱我家与其切割,原因是,链家董事长左晖给我爱我家集团董事长兼CEO谢勇打了个电话,说你能不能管一下胡景晖,如果你管不住胡景晖,链家将全面和我爱我家在舆论上开战。

2020年8月27日,杭州长租公寓友客爆雷,有人刚交了2万多元房租,中介就拿钱跑路了;

8月29日,杭州又一家长租公寓巢客跑路,上万房东炸锅;

9月,上海岚越企业管理咨询有限公司(岚越公寓)在浦东的办公室,也是人去楼空,一夜之间,整个公司如人间蒸发。租客在交付半年或一年租金的情况下,面临着被房东赶走的风险。

就是在不断爆雷的情况下,市场的监管却迟迟没有出手,当监管以为只是行业的个案时,蛋壳正在默默的膨胀,到如今的爆雷,最终引发了大规模的伤害。

蛋壳公寓模式的出现就是爆雷的开端

各大长租公寓接连爆雷,资金链的吃紧是他们共同面临的问题,2020年疫情导致了长租公寓出租率大幅下滑,营业收入减少,但深层次的原因还是与长租公寓商业模式的缺陷有关。

目前,大部分的长租公寓的商业模式都是先租赁房源,然后经过装修后再出租给住户获得收益。另外,许多长租公寓企业都通过租金贷里积累的资金池,用更高的收房价格换取规模增长,并利用规模效应下的分摊成本和推高租金来拓展利润空间。

有不少长租公寓公司把自己手里的租约债权,直接打包做了ABS,在资本市场募集资金,光2018年就有600多亿,进一步获得了现金。

而且租赁类ABS也是不缺乏管理的。

长租公寓可以通过收租金,然后利用租金贷回笼现金,可以资本市场ABS,一边从租户手上收房租,一边在资本市场融资,小小的租房,可以杠杆出很多倍的现金。

但是,这种单一收益、单一融资、用亏损换增长的商业模式其实非常脆弱,一旦碰到市场下行,融资和租金收入都会受到沉重打击,现金流断裂只是时间问题。

蛋壳公寓的租金贷就是由微众银行直接发放给蛋壳公寓,利息约为9.5%,蛋壳公寓承担利息。

租客作为借款人,对贷款分期归还。银行把租金一次性支付给了蛋壳公寓,租客再按月还银行的贷款。

并且蛋壳公寓还会鼓励用户和相关银行签订"租金贷",即直接向银行贷款支付全年租金,然后用户按月向银行偿还租金。

钱是租户贷的,蛋壳公寓可以从银行那拿钱,面对房东,蛋壳公寓一般是每一季度付一次租金。

蛋壳公寓就这样把风险转移到了银行、房东和租户的身上,一旦爆雷,房东收不到蛋壳的房租,租户继续给银行还贷款,蛋壳可以说是丝毫不亏。

同时蛋壳公寓还可以拿钱去资本市场获取更多的现金,然后去拿更多的地,赚更多的钱。

甚至据华夏时报报道,有房东称,蛋壳付给房东的租金比从租客处收取的租金多了2000元。这种“高收低租”的套路,其实本质上和市面上的很多“预付式”消费一样,风险很大。

据蛋壳公寓财报显示,目前公司经营的公寓房间数量为438309套,涉及租金贷的租户众多,涉及的金额巨大。官方数据显示,微众银行的客户中,共有161,845名蛋壳公寓的租户。这意味着,有16万多的租户被蛋壳公寓预收的租金困扰。

什么样的长租公寓容易爆雷应该如何避雷?

虽然目前市场上有很多长租公寓爆雷的案例,但还是有很多长租公寓在正常的运营。如何选择正规的长租公寓?哪些长租公寓存在爆雷的风险呢?

行业专家郭毅表示,判断一个长租公寓运营商是否存在“爆仓”风险可以从三个角度看:首先是业务发展重心是做房地产还是做金融。

目前多数长租公寓的信托产品,是为了企业规模扩张而发行,相当于是对现金流的补充。

从经营模式上,要判断公寓运营商是仅仅从事租赁业务,还是有更多元的房地产业务板块,能不能形成企业内部各个业务板块现金流之间的周转。一些运营商还涉足散租、二手房等业务板块,风险相对小些。

其次她认为,对于普通的租客,最直观的判断就是公寓的规模和内部资金是否充裕。“鼎家5000间房,相比于头部的30-40万套房子的持有量,实在很少,背后又没有风投支持,风险就比较大了”。

普通的租客在选择长租公寓时可以注意以下几点:

出租、承租房屋时

要注意选择正规可靠的房屋租赁企业、中介服务机构,查看其营业执照和相关资质,通过多种渠道了解其市场口碑和客户反映,慎重做出决定。

确定租赁价格时

要多方了解市场价格区间,对收房价格明显高于市场、出租价格明显低于市场的租赁企业和租赁交易行为,自觉警惕市场风险。

签订租赁合同时

要仔细审定租赁合同条款,避免霸王条款、隐形条款导致合法权益受到损害,建议使用政府租赁合同示范文本。

租客支付房屋租金时

建议向租赁合同约定的企业账户打款,谨慎向企业业务人员个人账户打款,同时注意避免一次性支付较大额度的租金,防止自身权益可能受到的损害。

谨慎选择「租金贷」产品

租金贷是住房租赁金融市场的产品,租客签订租赁合同时需特别留意有无租金贷条款,避免「被租金贷」,陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。需要办理租金贷产品时,要选择信誉良好、规模较大的贷款平台,并仔细阅读贷款合同内容。

蛋壳公寓的寒冬会迎来暖阳吗?

12月2日,微众银行承诺在2023年12月31日前,对蛋壳租金贷客户的剩余贷款本金给予免息延期安排,同时将继续研究保护客户权益的措施。

至12月4日下午,微众银行发布了最新公告声明,公告主要内容涉及蛋壳租金贷客户可以不继续还贷,仍能结清贷款;客户跟微众银行签署协议后,欠款由微众银行向蛋壳公寓追讨;全过程不催收、不扣款、不计息、不影响客户的信用记录。

如此一来,踩雷蛋壳的年轻人,终于可以松口气了。

12月4日,在国务院举办的一个新闻发布会上,央视记者问最高人民法院副院长杨万明:最近一段时间,长租公寓品牌蛋壳公寓的爆雷事件引发公众关注,多家长租公寓被卷入了相关的违约风波。司法机关对此有何评论?下一步我们将采取哪些手段,维护相关各方的合法权益?

杨万明回答说,这个事如果形成案件进入司法程序的话,我们人民法院将严格依法进行审理,以事实为根据,以法律为准绳,依法保护公民、法人的合法权益。

同日,自如发布名为“暖冬守护”的计划,针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持。自如表示愿帮助受蛋壳公寓事件影响的业主和租客共渡难关。

自如表示,业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后,可与自如重新签约。自如承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住,并最高减免一个月房租。

12月8日,蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司被列为失信被执行人,即“老赖”。该案号为(2020)沪0112执10617号,执行法院为上海市闵行区人民法院,被执行人的履行情况为全部未履行。

同时,广州市住房和城乡建设局发布《关于印发住房租赁纠纷调处指引的通知》强调,房屋权利人与承租人的房屋租赁纠纷无法自行协商解决的,在承租人已经足额支付租金的租赁期限内,必须通过司法途径主张承租人腾房。

承租人未搬离之前,房屋权利人不应采取断水、断电、断气等过激行为强行驱赶承租人搬离房屋。承租人如遭遇强行驱赶的,应及时向属地公安机关报警,维护自身合法权益。

在政府和社会各界的关注之下,越来越多的条例出台,各个企业也加入到援助之中,“蛋壳青年”可以持续关注这些消息,选择适合自己的解决方案。希望在这个寒冬里,蛋壳青年们不在破碎中飘零,同时也不会再有跳楼的惨剧发生。

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