金地集团:金地集团上半年营收利润双降,有息负债超千亿,业主维权风波不断

2021-05-11 19
摘要:文|金卫债务风波几个月后金地集团,金地集团发布了上半年的成绩单。8月28日,金地集团披露了中期业绩,2020 年上半年,公司实现营业收入 198.75 亿元,同比下降 11.6%,上半年,实现归属于上市公司股东的净利……

文|金卫

金地集团:金地集团上半年营收利润双降,有息负债超千亿,业主维权风波不断

债务风波几个月后金地集团,金地集团发布了上半年的成绩单。

金地集团:金地集团上半年营收利润双降,有息负债超千亿,业主维权风波不断

8月28日,金地集团披露了中期业绩,2020 年上半年,公司实现营业收入 198.75 亿元,同比下降 11.6%,上半年,实现归属于上市公司股东的净利润29.8亿元,同比下降 17.9%,经营现金流净额为-32.7亿金地集团。

金地集团:金地集团上半年营收利润双降,有息负债超千亿,业主维权风波不断

金地集团称,营业收入下降主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积减少所致,其中,房地产项目结算收入169.33 亿元,同比下降15.5%金地集团。

金地集团:金地集团上半年营收利润双降,有息负债超千亿,业主维权风波不断

金地集团一直以来的风格是保守稳健,强调“科学筑家”。但近几年为了赶超规模、冲击2000亿目标,金地集团有些不淡定了,公司债务急剧上升,截止上半年,有息负债达到1084.5亿,总负债2921亿,三年多增长了2000多亿,陷入到借新还旧中。

金地集团:金地集团上半年营收利润双降,有息负债超千亿,业主维权风波不断

与此同时,金地集团在全国各地项目不时上演的维权事件,涉嫌虚假宣传、质量等问题。

随着房地产调控继续,房地产加杠杆式的债务扩张空间越来越小,金地集团处于一轮逆周期的扩张中,被架在规模、质量、利润、负债之间,有些难以平衡相互关系。

金地集团的急速扩张金地集团1988年初创于中国深圳,2001年在上交所上市,以房地产开发为主营业务、多元业务全面发展的综合型上市公司。

当年,金地与万科、保利、招商地产曾并称“四大龙头房企”即“招保万金”。不过,金地集团发展缓慢,逐渐掉队地产第一梯队,曾经的“招保万金”现已变成“碧恒万融”四大天王。

2015年,为了赶上队伍,金地集团通过加快拿地、高周转等模式走上快速极速扩张之路,自2017年金地迈入千亿房企俱乐部后,2019年,金地实现销售金额2106亿,成功跨入“两千亿房企俱乐部”,也是“招保万金”中最后一家迈过2000亿坎的房企。

2020年上半年,金地集团实现签约金额1016.3亿元,同比增长 18.7%,主要是华东和东南区域表现抢眼,两个区域的销售额合计占总销售额比重约 57%,其中,南京的销售额超过 100 亿元,上海和杭州的销售额超过 80 亿元。

随着疫情的逐步恢复,金地集团7月单月录得销售额209.4亿元,同比上升41.57%,2020年前7月金地集团累计合约销售金额达1225.7亿元,完成去年全年销售额的58.2%。

在投资拿地方面,金地集团并未放缓脚步,上半年利用多元化投资方式共计获取新项目 52 个,新增了约649万平方米的总土地储备,其中 67%位于一二线城市。截至报告期末,金地集团已进入了全国65个城市,总土地储备约5866万平方米,权益土地储备约3010万平方米。

今年上半年,金地集团持续扩张,在全国布局项目,从新进的城市来看,以三四线城市为主,如舟山、唐山、淄博等城市。

项目频频曝出问题被维权在追求极速规模扩张下,金地集团不断被爆出项目违规及安全问题。

今年7月初,由金地集团子公司完全控股的深圳金地·鹭湖1号,因虚假承诺被法院判赔7400万;其后,金地集团武汉项目金地北辰阅风华同样因虚假宣传爆发了大规模的业主维权。今年8月,金地集团操盘的华樾北京项目,因规划变更遭遇业主维权,指责其在推广和宣传项目时隐瞒槽点,致使业主权益受损。

此外,据浙江当地媒体报道,浙江金华金地集团参与开发的千万豪宅“金地中梁西江雅苑”,多幢在建新房的不同楼层存在“梁柱轻轻一抠,混凝土就会掉落”天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂等情况,遭遇了业主投诉等。

作为一家老牌品牌开发商,金地集团将“科学筑家”作为自身经营的理念,对品牌质量要求高。但是近年来问题不断,与其扩张有关有关。

这些年,金地集团一直偏爱于和其他房企合作开发项目,可以从其权益销售和权益投资比重来看,2017-2019年,金地集团权益投资额分别为473亿元、404亿元及588亿元,权益投资额在拿地总投入中的比重一直低于50%。

2019年金地年报中提到,扩大收储、进军三四线、加大合作开发等模式,这虽然照亮了金地集团的2000亿目标,但也给金地集团带来了新的风险,除了质量维权问题,还带来了另一个风险:债务飙升。。

债务3年半飙升2000亿今年4月,金地集团宣布调降“18金地03”公司债利率至1.50%,引发舆论轩然大波,金地集团此举目的是通过调降债券利率达到公司债回赎回目标的资本运作,在投资者与监管层的关注下,最终又收回了下调令。

“债券利率风波”凸显出金地集团的债务压力,以及短期融资的压力,利率调降可以间接迫使投资人全部回售债券,而金地集团则可以借此在当前融资成本较低的档口再度大举发债。

稳健保守一直是金地的风格,但由于扩张快速,金地频频陷入“借新还旧”的境地。金地的半年报披露,目前存续的债券还有11只,规模为189亿,这还不包括利息。

中报显示:截至 2020 年 6 月末,金地集团的有息负债合计 1084.5 亿元,其中,银行借款占比为 47.8% ,公开市场融资占比为 48.9%,债务融资加权平均成本为4.86%。

在有息负债中,境内负债占比 91.52%,境外负债占比 8.48%。报告期内,公司资本化的利息支出合计12.07 亿元,没有资本化的利息支出约为 15.31 亿元。两项利息支出达27.3亿。

随着规模的扩张,金地集团的总负债规模不断增长,截止今年6月末,总负债规模达到了2921亿,同比增长20.7%,逼近3000亿大关。

一个可对比的数据是:2016年底金地集团的总债务才1005亿元,到2019年总负债2524亿元,半年增加了400亿,三年半时间负债暴增接近2000亿。

截止报告期内,金地集团的资产负债率为78.7%,同比提高了3.3%,净负债率约为69%。今年上半年,公司加大回款力度,通过投融资结合,提升资金利用效率,报告期末,公司持有货币资金 501 亿元。现金短债比为 1.18倍,与2019年底基本持平,尚能覆盖短期债务。

不过,由于规模扩张,金地集团的债务增长迅速,财务处于高杠杆水平运行。一方面,由于金地集团经营获现能力欠佳,千亿有息负债压顶财务费用高企,对利润形成严重侵蚀;另一方面对外融资依赖度较大,在房地产调控和融资渠道收紧背景下,其未来偿债能力会受到考验。在经营、债务等压力之下,金地集团以合作开发式的扩张带来的风险不可小视。

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